La gentrificación, ¿eso cómo se come?
Para entender la gentrificación primero hay que decir que es algo mucho más profundo que solamente el fenómeno de Airbnb o el desplazamiento forzoso; esto es solo la punta del iceberg.
Comencemos por definir a qué se refiere el término gentrificación. La palabra inglesa gentrification deriva del sustantivo gentry (‘alta burguesía, pequeña aristocracia, familia bien o gente de bien’) y se ha adaptado al español como gentrificación, que el diccionario académico (RAE) define como ‘proceso de renovación de una zona urbana, generalmente popular o deteriorada, que implica el desplazamiento de su población original por parte de otra de un mayor poder adquisitivo’. Este término se encuentra también con formas similares en el francés (gentrification), el alemán (Gentrifizierung) o el portugués (gentrificação).
Podemos entonces, entender a la gentrificación como el proceso -final- que implica un cambio en la población en los territorios, de tal manera que los nuevos usuarios son de un nivel socioeconómico más alto y con códigos sociales de expresión y socialización diferentes, junto con un cambio asociado en el entorno construido a través de una reinversión en capital.
La gentrificación es más allá de solo el tema habitacional
En muchas investigaciones sobre la gentrificación, el principal foco de análisis lo ocupa la dimensión de la vivienda, sin embargo, hay otras, en donde se ha demostrado que el desplazamiento de la vivienda es sólo una de las dimensiones en las que los desplazamientos puede tener lugar.
Sería entonces, más certero usar el concepto de desvanecimiento, que utiliza Vicente Moctezuma en su libro El desvanecimiento de lo popular, justo para retratar esa multiplicidad y heterogeneidad de las condiciones de desplazamiento, porque no se circunscribe a una relación unidimensional, como el uso residencial. Se trata de usos vinculados al consumo, al trabajo, a los traslados, la recreación, etc., en espacios públicos o privados-comerciales.
Esta metáfora del desvanecimiento ayuda a captar la desintegración, la pérdida de densidad de estas tramas populares, y nos sustrae de esta dicotomía presencia o ausencia. El desplazamiento va a implicar más que un proceso meramente migratorio, o esa pérdida de posibilidad de localizarse en un espacio; el desvanecimiento de las presencias tiene lugar también cuando se restringen las posibilidades de usos y prácticas del espacio, cuando los significados por los que un grupo se identifica con un lugar son minados.
Entonces con el concepto de desvanecimiento se reconoce la diversidad de violencias que están inscritas en el proceso de gentrificación que abarcan todo un espectro, desde las condiciones de desplazamiento más evidentes (la punta del iceberg es el desplazamiento de la vivienda) a las más sutiles (cambio en los códigos sociales-territoriales).
Vicente Moctezuma, Investigador del Instituto de Investigaciones Sociales de la UNAM, @ViMoctezuma
Se ha dicho mucho en el discurso pro-gentrificación que la gente no quiere comercios y vida en los barrios de la ciudad, que no quiere que se “arregle” la ciudad, pero realmente no es que no exista ese comercio, o esa vida en los barrios no centrales, o centrales-periféricos. Lo que sucede es que no son el tipo de comercio o vida considerada como “aesthetic” en los canones “instagrameables“. Quieren otro tipo de negocios que van diluyendo lo popular, sin identidad con la comunidad, apegado a una identidad global -lo mismo está en CDMX que en NY o París-, asépticos de toda identidad local o, por otro lado, enalteciendo o caricaturizando (en un sentido de turistificación) lo que es la cultura mexicana -porque eso vende bien a ese nuevo tipo de personas-, pero que les aleja de los enfrentamientos cotidianos “peligrosos” que creen que lo popular conlleva. Un ambiente controlado.
Hablar de ventajas de la gentrificación implica ver la ciudad como un producto, que lo que importa es que se consuma, y mejor si es por gente de mayores recursos. Eso es no es hablar de planeación urbana y de acceso a la vivienda.
La gentrificación siempre implica expulsar personas de menor poder adquisitivo para darle espacio a gente de mayor poder adquisitivo. No existe la “gentrificación positiva”.
Carla Escoffié Duarte, Abogada en Derechos Humanos, @carlaescoffie
El Mapita sobre el avance de Airbnb en Ciudad de México
Con todo lo anterior en mente, realicé este mapa interactivo web, para conocer sobre el avance de los espacios de renta para estancias cortas (Airbnb) en la ciudad, y con la intención de proporcionar una capa de análisis sobre la profundización de los procesos de gentrificación en la Ciudad de México.
Para ello, utilicé los datos proporcionados por Inside Airbnb, con cortes trimestrales; en México únicamente existen datos para la Ciudad de México. Inside Airbnb es un proyecto activista cuyo objetivo es proporcionar datos que cuantifiquen el impacto de los alquileres a corto plazo en las viviendas y comunidades residenciales, así como crear una plataforma para apoyar la promoción de políticas para proteger nuestras ciudades de los impactos de los alquileres a corto plazo.
En el desarrollo del mapa trabajé con capas de marzo, junio, septiembre y diciembre de 2023, y recientemente con la actualización de Inside Airbnb, subí las capas de marzo y junio 2024.
La información encontrada fue la siguiente:
- En marzo 2023 había 24, 224 espacios.
- En junio 2023 había 25, 425 espacios. Un aumento de 4.95% (1,201 espacios) en 3 meses.
- En septiembre 2023 había 26,318 espacios. Un aumento de 8.64% (2,094 espacios) en 6 meses.
- En diciembre 2023 había 26,760 espacios. Un aumento de 10.46% (2,536 espacios) en 9 meses.
- En marzo de 2024 había 26,477 espacios. Un retroceso del 1.05% con respecto a diciembre del 2023.
- En junio de 2024 había 26,516 espacios. Tuvo una recuperación del 0.14% con respecto del trimestre anterior.
En total, de marzo de 2023 a junio de 2024, la oferta de espacios de renta temporales a crecido 9.46%.
La distribución del tipo de espacio más o menos se mantuvo estable en cada trimestre:
- 65% espacio completo (departamento o casa)
- 33% cuarto privado
- 1.4% cuarto compartido
- 0.6% cuartos de hotel
Las 10 colonias con mayor número de Airbnb son:
- Roma Norte, Cuauhtémoc
- Hipódromo, Cuauhtémoc
- Centro, Cuauhtémoc
- Cuauhtémoc, Cuauhtémoc
- Juárez, Cuauhtémoc
- Condesa, Cuauhtémoc
- Roma Sur, Cuauhtémoc
- Escandón, Miguel Hidalgo
- Nápoles, Miguel Hidalgo
- Hipódromo Condesa, Cuauhtémoc
Se pudo identificar también el uso de inmobiliarias o figuras jurídicas que se dedican a rentar espacios de particulares acaparando el mercado. En especial, hay una figura Mr. W, que acapara 391 espacios en renta, es decir el 1.46% del total disponible en la ciudad, en una especie de monopolio del suelo, provocando el aumento de precios en las rentas de la ciudad.
Ahora si, naveguemos en el mapa. Este contiene información agregada por trimestres, que pueden ser seleccionados en la parte superior derecha y hacer las comparaciones necesarias. También es posible realizar la búsqueda por tu colonia en la parte superior izquierda, en el ícono de la lupa, e ir comparando el avance o retroceso de Airbnb en dicho polígono.
Airbnb: su propagación en Ciudad de México
Y entonces, ¿qué perspectiva tenemos como ciudad?
Que 8 de las 10 colonias con más espacios de Airbnb se localicen en la Alcaldía Cuauhtémoc, no sorprende. Vemos una concentración de mejoras urbanas desde hace varios años en la zona central de la ciudad desde una lógica del capital y de blanqueamiento social disfrazada de democratización del espacio:
Los recientes arreglos de 10 plazas públicas y cuatro calles peatonales pudieran parecer una acción solamente estética, “para que se vea bonito”. Sin embargo, esta intervención urbana va mucho más allá. Se funda en la convicción de que el mejoramiento de la calidad del espacio público (esas calles y plazas que son de todos) está directamente relacionado con la democracia, con el ejercicio de la ciudadanía y las libertades, y con la obligación de proveer espacios de calidad que inviten a convivir e interactuar, contribuyendo a regenerar tejidos sociales cada vez más rotos. Los efectos surgen casi inmediatamente”
Km.cero, 2010, “Espacio público de calidad”, km.cero, núm 26, “editorial”, México, septiembre, p.2
La concentración de los espacios de Airbnb –alojamiento de estancia corta– en la alcaldía Cuauhtémoc, sumado a otros factores, ha promovido el encarecimiento de las rentas en la alcaldía, cerrando el 2023 como la localidad más cara para rentar una vivienda o departamento, pues de acuerdo con cifras del sitio inmobiliario Inmuebles24, el precio promedio de una renta en la demarcación fue de $22,911.00 pesos mensuales, 36% más que los $16,828.00 pesos que pagaba un inquilino en 2022, de acuerdo con una nota del periodista Fernando Navarrete, publicada en El financiero el 1 de febrero de 2024.
Recientemente el gobierno de la ciudad promovió una reforma a la Ley de Turismo de la CDMX, misma que fue legislada en el Congreso de la Ciudad de México en marzo de 2024.
Con las modificaciones, se busca regular el negocio de la renta de espacios para corta estancia. Se pretenden ordenar estas plataformas virtuales de renta (Airbnb entre ellas), cuyo crecimiento ha sido exponencial y ha planteado desafíos importantes en materia de seguridad y protección civil, calidad de los alojamientos, equidad fiscal y competencia desleal.
Entre las reformas más importantes a la Ley de Turismo de la Ciudad de México está que ahora, los ofertantes de estancia deberán registrarse en el Padrón de Anfitriones de la Ciudad de México, donde inscribirán los inmuebles de uso habitacional que ponen a disposición de las personas turistas, e informar a las y los vecinos sobre el uso turístico de los inmuebles ofertados, así como proporcionar números de contacto para recibir reportes sobre el mal uso o situaciones de emergencia.
Además, en el Padrón de Plataformas Tecnológicas se incorporará a las personas físicas o morales, mexicanas o extranjeras, autorizadas para operar, intermediar y/o administrar una aplicación digital, página de internet, redes sociales o similares mediante la cual se oferte el servicio de estancia turística eventual, entre otros servicios.
En el caso de las plataformas tecnológicas y los intermediarios se establece que, en su calidad de gestores o administradores, serán obligados solidarios respecto al pago de impuestos, multas y sanciones a los que hayan sido acreedores los anfitriones, por aquellos servicios de estancia turística eventual que hayan ofrecido, proporcionado o contratado.
Asimismo, se establece la obligación de los anfitriones de contar con un seguro de responsabilidad civil que cubra posibles riesgos en la prestación de servicios por cada inmueble registrado, el cual deberá ser acreditado con la carátula de la póliza correspondiente.
Sin duda es un logro que se haya iniciado el tema de la regulación en la ciudad, pero hace falta más. El incremento a los precios y el desplazamiento no va a frenarse con esta tímida reforma a la legislación. Hacen falta medidas más contundentes. Basta mirar las experiencias en otras partes del mundo:
- Nueva York: en 2023 entró en vigor una ley que prohíbe arrendar un departamento o casa por menos de 30 días, a menos que los propietarios compartan el inmueble con los inquilinos.
- Florencia: prohibió la renta a través de estas plataformas, en su Centro Histórico, y otorgó 3 años de exención fiscal a quienes arrienden sus propiedades como vivienda. Roma, Milán y Venecia van en esa misma dirección.
- San Francisco: limita a 90 el número de noches al año que se puede ofrecer una vivienda completa.
- París: limita a 120 el número de noches al año que se puede ofrecer una vivienda completa.
- Múnich: limita a 60 el número de noches al año que se puede ofrecer una vivienda completa.
- Ámsterdam: limita a 30 días al año la renta de la vivienda.
- Portugal: dejó de expedir licencias para rentas de corta estancia. Al mismo tiempo, estableció medidas para controlar el aumento en el precio de los alquileres. Y, por otro lado, ofreció exenciones fiscales a los anfitriones que conviertan sus hospedajes turísticos en viviendas en renta para la población local.
“Se está buscando, en todo el mundo y de manera fortísima, desincentivar el uso” de Airbnb, advierte Silvia Emanuelli, de la Coalición Internacional por el Hábitat. “¿Por qué en la CDMX se decide que será suficiente limitar a 70 por ciento de noches al año? No queda clara esa timidez”.
Entre las ciudades latinoamericanas, Ciudad de México se ubica en el 3er lugar con más Airbnb de la región, debajo de de Río de Janeiro y Buenos Aires:
1 Río de Janeiro 36,008
2 Buenos Aires 33,490
3 Ciudad de México 26,760
4 Santiago de Chile 12, 284
Sin duda no queda clara la timidez. No hace falta únicamente reformar la Ley de Turismo de la ciudad, hay que revisar también la Ley de Vivienda, la Ley de Propiedad en Condominios, el Código Fiscal, el Programa de Ordenamiento Territorial o la Ley de Establecimientos Mercantiles desde una mirada integral y social, y más importante aún, hacer cumplir la legislación, que no caiga en letra muerta.
Bien lo dice el Artículo 4° de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos “Toda familia tiene derecho a disfrutar de vivienda digna y decorosa.”
Mientras tanto, las y los ciudadanos de esta urbe seguiremos padeciendo los embates del encarecimiento de la vivienda en las zonas centrales de la ciudad y la tímida regulación gubernamental. Es necesario empujar la lucha para que el derecho a la vivienda sea una realidad tangible para cada individuo y familia, fortaleciendo la comunidad y promoviendo un desarrollo sostenible y equitativo en todo el país.
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